Έγινε μια ανάρτηση στην ομάδα Ξεσπιτόγατος στο Facebook και μου έκαναν εντύπωση αρκετές απαντήσεις σε σχόλια σχετικά με την άνοδο των τιμών κατοικίας και ενοικίων στην Ελλάδα. Βασικά αναπαρήχθησαν διάφοροι μύθοι που έχουν σπρώξει στον δημόσιο διάλογο αυτοί που κερδίζουν υπέρογκα ποσά από την άνοδο των τιμών και φυσικά δεν θέλουν να δούνε κάποια σοβαρή παρέμβαση του κράτους ώστε να ελαφρυνθεί η τσέπη του μέσου Έλληνα. Πάμε λοιπόν σε ένα mythbusting.
Κείμενο: Vasilis Delis
Mυθος 1: «Φταiει απλώς η προσφορά και η ζήτηση»
Πρόκειται ίσως για τον ισχυρότερο μύθο. Και, όπως συμβαίνει με κάθε καλό μύθο, περιέχει έναν πυρήνα αλήθειας. Ναι, η σχέση προσφοράς και ζήτησης επηρεάζει τις τιμές. Όμως δεν αρκεί για να εξηγήσει όσα συμβαίνουν σήμερα.
Το 2024 καταγράφηκε μία από τις καλύτερες χρονιές των τελευταίων δεκαετιών στην οικοδομική δραστηριότητα, με σχεδόν 31.000 νέες οικοδομικές άδειες, αυξημένες κατά 14,9% σε σχέση με το 2023. Παράλληλα, στο Ελληνικό σχεδιάζονται περίπου 9.000 νέες κατοικίες, μία από τις μεγαλύτερες οικιστικές αναπτύξεις στην Ευρώπη.
Αν η θεωρία της προσφοράς και της ζήτησης λειτουργούσε μηχανιστικά, θα έπρεπε να βλέπουμε αποκλιμάκωση των τιμών. Αντίθετα, στις περιοχές γύρω από το Ελληνικό οι αξίες των ακινήτων έχουν εκτιναχθεί. Άρα δεν αρκεί να αυξάνεται η προσφορά, πρέπει να εξετάζουμε ποια προσφορά αυξάνεται και για ποιον προορίζεται.
Όταν η συντριπτική πλειονότητα των νέων κατασκευών απευθύνεται σε υψηλά εισοδήματα, ξένους επενδυτές, αγορές πολυτελείας και βραχυχρόνιες μισθώσεις, τότε δεν καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες της πλειοψηφίας των πολιτών. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο πόσα σπίτια χτίζονται, αλλά ποιοι μπορούν να τα αγοράσουν ή να τα νοικιάσουν.
Μύθος 2: «Φταίει η υπερβολική φορολογία των ακίνητων»
Αυτό το επιχείρημα ακούγεται διαρκώς, ωστόσο τα δεδομένα δείχνουν κάτι διαφορετικό. Η φορολογία των ακινήτων δεν αυξήθηκε τα τελευταία χρόνια, ώστε να δικαιολογεί την αύξηση των τιμών, αντίθετα ήταν υψηλότερη όταν τα ακίνητα είχαν σημαντικά χαμηλότερες τιμές. Δηλαδή, το 2022 καταγράφηκε μόνιμη μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 13%, με τη συνολική μείωση σε σχέση με το 2018 να φτάνει περίπου το 34%.
Το ίδιο συνέβη και με τη φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια. Η κυβέρνηση εισήγαγε νέα φορολογική κλίμακα μειώνοντας τον συντελεστή για το δεύτερο κλιμάκιο από 35% σε 25% για εισοδήματα από ενοίκια μεταξύ 12.001 και 24.000 ευρώ, δηλαδή μείωση κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες.
Αν η υψηλή φορολογία ήταν πράγματι η βασική αιτία των υψηλών ενοικίων, τότε οι μειώσεις φόρων θα έπρεπε να είχαν οδηγήσει σε μείωση των μισθωμάτων. Δεν συνέβη τίποτα τέτοιο. Οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται με ταχείς ρυθμούς.
Μυθος 3: «Φταίνε τα ακριβά υλικά και τα αυξημένα μεροκάματα»
Ναι, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί. Τα οικοδομικά υλικά είναι ακριβότερα και τα εργατικά κοστίζουν περισσότερο από ό,τι πριν λίγα χρόνια.
Αλλά αυτή η εξήγηση έχει δύο σοβαρά προβλήματα.
Πρώτον, η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους δεν δικαιολογεί την έκρηξη τιμών που καταγράφεται σε πολλές περιοχές. Επιπλέον, εξακολουθεί να ισχύει η αναστολή ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές, ένα μέτρο ιδιαίτερα ευνοϊκό για τον κλάδο.
Δεύτερον, το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα δεν αφορά νεόδμητα ακίνητα. Σύμφωνα με στοιχεία της απογραφής, το 70% του κτιριακού αποθέματος της χώρας έχει κατασκευαστεί πριν από το 1990.
Παράλληλα, σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς ακινήτων, το 65% των διαμερισμάτων που διατίθενται σήμερα προς ενοικίαση δεν έχουν ανακαινιστεί ποτέ. Όταν λοιπόν το μεγαλύτερο μέρος των κατοικιών που νοικιάζονται είναι παλιά και μη ανακαινισμένα, είναι δύσκολο να υποστηρίξει κανείς ότι το υψηλό ενοίκιο οφείλεται σε «μετακύλιση του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους».
Μύθος 4: «Σε όλη την Ευρώπη ανεβαίνουν οι τιμές. Άρα συνηθίστε το»
Πράγματι, η στεγαστική κρίση δεν είναι αποκλειστικά ελληνικό φαινόμενο. Εμφανίζεται σχεδόν σε όλες τις ευρωπαϊκές χώρες.
Αλλά η Ελλάδα βρίσκεται σε πολύ χειρότερη θέση από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Eurostat, οι Έλληνες δαπανούν κατά μέσο όρο το 35,2% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στεγαστικές ανάγκες, το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι μόλις 19,7%.
Ακόμη πιο αποκαλυπτικό είναι ότι περίπου το 26,5% του πληθυσμού στην Ελλάδα αναγκάζεται να δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, ποσοστό σχεδόν τριπλάσιο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Άρα το πρόβλημα δεν είναι ότι «συμβαίνει παντού». Το πρόβλημα είναι ότι συμβαίνει στην Ελλάδα πολύ εντονότερα από σχεδόν οπουδήποτε αλλού στην Ευρώπη.
Και σε κάθε περίπτωση, το γεγονός ότι ένα πρόβλημα είναι διεθνές δεν σημαίνει ότι πρέπει να το αποδεχθούμε ως φυσικό φαινόμενο. Η κατοικία δεν είναι πολυτέλεια. Είναι θεμελιώδες κοινωνικό αγαθό και προϋπόθεση αξιοπρεπούς διαβίωσης.
Τι ισχύει πραγματικά
Πρώτον, οι ελληνικές τράπεζες, παρά το γεγονός ότι διασώθηκαν με τεράστιο κοινωνικό και δημοσιονομικό κόστος, εξακολουθούν να εφαρμόζουν εξαιρετικά αυστηρά κριτήρια χορήγησης στεγαστικών δανείων. Ακόμη και στο πρόγραμμα «Σπίτι μου», όπου υπάρχει ισχυρή κρατική υποστήριξη, πολλοί νέοι αποκλείστηκαν επειδή δεν περνούσαν το τραπεζικό profiling. Το αποτέλεσμα είναι ότι η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση γίνεται όλο και δυσκολότερη.
Δεύτερον, ένα αυξανόμενο τμήμα της αγοράς κατοικίας περνά στα χέρια θεσμικών επενδυτών, funds και μεγάλων επενδυτικών σχημάτων, τα οποία αντιμετωπίζουν την κατοικία αποκλειστικά ως χρηματοοικονομικό προϊόν. Ο στόχος τους δεν είναι η κάλυψη στεγαστικών αναγκών αλλά η μεγιστοποίηση της απόδοσης. Αυτό συμπαρασήρει και τους πιο “μικρούς”.
Τρίτον, η εκρηκτική ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων ενισχύει περαιτέρω την πίεση στις τιμές. Με περίπου 250.000 διαθέσιμες κλίνες ή καταχωρήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, η Ελλάδα συγκαταλέγεται στις χώρες με τη μεγαλύτερη διείσδυση του μοντέλου Airbnb σε σχέση με τον πληθυσμό της. Έτσι, κατοικίες που παλαιότερα προορίζονταν για μόνιμη στέγαση αποσύρονται από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Τέταρτον, οι κενές κατοικίες πράγματι αποτελούν μέρος του προβλήματος, αλλά όχι την κύρια αιτία του. Η Ελλάδα είχε πολύ μεγάλο αριθμό κενών κατοικιών ακόμη και την περίοδο της βαθιάς οικονομικής κρίσης, όταν οι τιμές κατέρρεαν. Πολλές από αυτές τις κατοικίες είναι εξοχικές, άλλες είναι ακατάλληλες προς χρήση, άλλες βαρύνονται με πολύπλοκες κληρονομικές εκκρεμότητες ή αφορούν σχολάζουσες κληρονομίες που παραμένουν επί χρόνια αναξιοποίητες. Συνεπώς η αξιοποίησή τους μπορεί να αποτελέσει μέρος της λύσης, αλλά δεν αρκεί από μόνη της ούτε είναι τόσο απλή όσο συχνά παρουσιάζεται.
Η στεγαστική κρίση δεν είναι ένα φυσικό φαινόμενο. Είναι το αποτέλεσμα συγκεκριμένων επιλογών πολιτικής, συγκεκριμένων κινήτρων της αγοράς και της σταδιακής μετατροπής της κατοικίας από κοινωνικό αγαθό σε επενδυτικό προϊόν. Και όπως δημιουργήθηκε από πολιτικές επιλογές, έτσι μπορεί και να αντιμετωπιστεί με πολιτικές επιλογές.
